Para comprar una vivienda protegida hay que cumplir requisitos: de ingresos, de empadronamiento, de no tener otra vivienda. Para heredarla no hace falta ninguno.
La sucesión no está sujeta a los límites de acceso, así que se hereda como cualquier otro piso, aunque quien la reciba gane doscientos mil euros al año y tenga otras tres casas.
Lo que sí llega con ella es el régimen de protección. Y ahí hay una trampa fiscal que puede costar varios miles de euros.
Lo que puedes hacer con ella y lo que no
Antes de entrar en el detalle, el resumen. Las respuestas cambian por completo según estés en la columna de heredar o en la de disponer:
| Quieres… | ¿Se puede? |
|---|---|
| Heredarla aunque ya tengas otra vivienda | Sí, sin ningún requisito |
| Heredarla ganando por encima de los límites de acceso | Sí, los ingresos no se miran |
| Venderla al precio de mercado | No, mientras dure el régimen hay precio máximo |
| Venderla sin avisar a la Administración | No, hay tanteo y retracto |
| Alquilarla | Según la comunidad, y a menudo con autorización expresa |
| Tenerla vacía | Limitado: debe destinarse a residencia habitual |
| Quitarle la protección | Solo por descalificación, y en algunos regímenes es imposible |
La primera fila es la que más sorprende y conviene subrayarla: los requisitos de ingresos, empadronamiento y no tener otra vivienda se le exigen a quien compra o se adjudica una protegida, no a quien la hereda. La sucesión pasa por encima de todos ellos.
Llega con el régimen puesto
Una vivienda protegida no deja de serlo por cambiar de manos. El régimen va pegado al inmueble, no a la persona, y dura lo que le quede de plazo.
Mientras dure, arrastra cuatro limitaciones:
Un precio máximo de venta. Aunque el piso valga más en el mercado libre, no se puede vender por encima del tope legal que corresponda a esa promoción.
Un derecho de tanteo y retracto de la Administración. Antes de vender hay que comunicárselo, y la comunidad autónoma puede quedarse la vivienda por ese mismo precio.
La obligación de destinarla a residencia habitual. Tenerla vacía o alquilarla libremente suele estar limitado, y en muchas comunidades necesita autorización expresa.
Y una duración que hay que averiguar. Diez, veinte, treinta años o de forma indefinida, según el año de calificación y según la comunidad. Es el primer dato que hay que buscar, porque de él depende todo lo demás.
Ese dato está en la cédula de calificación definitiva de la vivienda, y si no aparece en los papeles de la familia se puede pedir a la consejería de vivienda de la comunidad.
La trampa fiscal
Y aquí está lo que casi nadie ve venir.
Desde 2022, la base del Impuesto de Sucesiones en los inmuebles es el valor de referencia del Catastro. Pero el precio al que puedes vender una vivienda protegida lo fija otra norma distinta, y es más bajo.
Cuando esas dos cifras no coinciden, el heredero paga impuesto sobre una parte del valor que no va a poder cobrar nunca, al menos mientras el régimen siga vigente.
Hay un argumento sólido para discutirlo, y está en dos sitios del texto legal.
El primero, en la ley del Catastro: la Dirección General del Catastro determina el valor de referencia «con el límite del valor de mercado», y para eso el Ministerio fija por orden un factor de minoración precisamente para que no lo supere.
El segundo, y es el que mejor encaja aquí, en la propia ley del impuesto. Su artículo 9 define qué es el valor de mercado: «el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas». En una vivienda protegida, el precio más probable al que puede venderse no es una estimación discutible: es un número que fija una norma, y por encima de él la venta está prohibida.
Nada de esto es automático: hay que pedirlo, y con la cédula de calificación en la mano.
Las dos puertas para discutirlo
Hay dos vías distintas y casi nadie conoce la primera.
Antes de que el valor exista. El Catastro aprueba cada año, por resolución, los elementos que determinan el valor de referencia de cada inmueble, y esa resolución se publica antes del 30 de octubre del año anterior al que va a surtir efecto. Previamente abre un trámite de audiencia colectiva de diez días, anunciado en el Boletín Oficial del Estado, en el que cualquier interesado puede presentar alegaciones y pruebas. Y la resolución se puede recurrir en el plazo de un mes desde su publicación, en vía económico-administrativa o por reposición.
Es una ventana estrecha y anual, pero existe. En los veinte primeros días de diciembre se publica el anuncio informativo con los valores ya fijados, que se consultan en la Sede Electrónica del Catastro.
Y después, con tu caso concreto. Se declara por el valor que marca el Catastro y se pide luego su rectificación aportando la cédula, o se recurre la liquidación. Es la misma vía que para cualquier inmueble sobrevalorado y la explico entera en el valor de referencia del Catastro.
Lo que no conviene, en ninguno de los dos casos, es declarar directamente por debajo sin haber pedido nada: eso acaba en comprobación segura.
La descalificación
Existe una forma de quitarle a la vivienda el régimen de protección antes de que caduque: la descalificación voluntaria.
Se pide a la comunidad autónoma y, cuando se concede, suele exigir devolver las ayudas públicas recibidas —subvenciones, préstamos cualificados, beneficios fiscales— con sus intereses. A veces también exige que haya transcurrido un plazo mínimo desde la calificación.
Las condiciones varían tanto de una comunidad a otra que cualquier cifra general sería falsa. Lo que sí es común es la aritmética que hay que hacer: comparar lo que habría que devolver con la diferencia entre el precio máximo y el precio de mercado. Si el piso vale cien mil euros más de lo que se puede pedir por él, devolver treinta mil en ayudas puede salir muy a cuenta.
Y hay comunidades donde la descalificación es directamente imposible porque el régimen se declaró permanente. Ese es otro motivo para empezar por la cédula de calificación.
Si sois varios herederos
Aquí aparece un problema propio de estas viviendas.
Una VPO tiene que destinarse a residencia habitual. Un piso protegido en manos de tres hermanos que viven en otras ciudades es, por definición, un piso que nadie va a habitar, y eso puede chocar con el propio régimen.
Lo razonable suele ser adjudicárselo a uno solo, compensando a los demás con otros bienes o en dinero, y que sea quien pueda ocuparlo. Es lo mismo que se hace con cualquier bien difícil de partir, y lo cuento en el proindiviso.
Un aviso al hacerlo, y esta vez con el número delante. Si uno se queda el piso y paga a los demás una diferencia en metálico, eso puede liquidarse como exceso de adjudicación por las reglas del Impuesto sobre Transmisiones. La ley marca dos supuestos: cuando hay diferencias según el valor declarado entre lo adjudicado y lo que corresponde por el título, y cuando el valor comprobado de lo que recibe un heredero excede en más del 50 % de lo que le tocaría por su título.
De ahí sale la regla práctica: plantear la partición completa antes de firmar nada, y no bien por bien. Un piso adjudicado entero a uno de tres hermanos se sostiene mucho mejor si en el mismo reparto hay otros bienes que compensen que si se resuelve con una transferencia.
Normativa
- Real Decreto-ley 31/1978, sobre política de viviendas de protección oficial — régimen general, precio máximo y limitaciones a la transmisión
- Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario — el valor de referencia se determina «con el límite del valor de mercado», con factor de minoración, audiencia colectiva de diez días, publicación antes del 30 de octubre y recurso en un mes (disposición final tercera)
- Ley 29/1987 — definición del valor de mercado como «el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas» y remisión al valor de referencia en los inmuebles (art. 9), y excesos de adjudicación con el umbral del 50 % (art. 27)
- La duración del régimen, las condiciones de descalificación y los límites al alquiler los fija cada comunidad autónoma, y varían mucho entre ellas
Última verificación: 23 de septiembre de 2026, sobre los textos consolidados publicados en el BOE. Toda la regulación concreta de la vivienda protegida es autonómica y cambia con frecuencia: comprueba siempre la cédula de calificación de tu vivienda. Este artículo no es asesoramiento fiscal ni jurídico.