Hay casas en los pueblos de España que llevan diez años cerradas, con las contraventanas combadas y hierbas en el umbral, mientras las de al lado tienen geranios en el balcón. No están abandonadas: tienen dueños, a veces cuatro o cinco, y son hermanos que no se ponen de acuerdo.
Eso es un proindiviso. Y lo primero que hay que saber, porque es lo que más tranquiliza y casi nadie dice, es que no estás atrapado. El artículo 400 del Código Civil lo dice con una claridad poco habitual: ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cualquiera puede pedir, en cualquier momento, que se divida la cosa común.
La pregunta no es si se puede salir. Es cuánto cuesta salir mal.
El recorrido
- Qué es exactamente
- Lo que no puedes hacer solo
- Lo que sí puedes hacer solo: vender tu parte
- La salida por acuerdo, y su ventaja fiscal
- La salida judicial
- Quién paga mientras tanto
- Si uno vive dentro y los demás no
- Las preguntas que llegan sobre proindivisos
Qué es exactamente
Cuando varios herederos reciben un inmueble sin repartirlo físicamente, se convierten en copropietarios de una parte indivisa de la totalidad. No es que a cada uno le toque una habitación: a cada uno le toca un porcentaje de toda la casa.
El artículo 393 presume que las cuotas son iguales salvo que se pruebe otra cosa. Tres hermanos, un tercio cada uno, sobre cada metro cuadrado.
Y ahí está el problema, porque una casa no se puede partir. Un terreno grande sí; un piso, no. La ley llama a eso una cosa esencialmente indivisible, y es lo que convierte una herencia normal en un bloqueo que puede durar décadas.
Con una finca rústica el problema es todavía más rígido, porque ni siquiera cabe partirla: por debajo de la unidad mínima de cultivo la división es nula, aunque lo diga el testamento. Lo explico en heredar una finca rústica.
Lo que no puedes hacer solo
Prácticamente nada de lo importante:
- Vender la casa. Hace falta la firma de todos, sin excepción.
- Hacer obras o alteraciones. El artículo 397 lo prohíbe sin consentimiento de los demás, y añade algo llamativo: aunque de la obra resulten ventajas para todos. Reformar el baño sin pedir permiso es una alteración, por mucho que mejore la casa.
- Hipotecarla entera. Ningún banco acepta sin todas las firmas.
Lo que sí se decide por mayoría es la administración ordinaria (art. 398): alquilarla, contratar un seguro, hacer una reparación. Pero cuidado, porque es mayoría de cuotas, no de cabezas. Dos hermanos con un tercio cada uno suman dos tercios y mandan sobre el tercero. Y si sois dos al cincuenta por ciento, no hay mayoría posible: cualquier desacuerdo bloquea.
Lo que sí puedes hacer solo: vender tu parte
Aquí está el dato que cambia la posición de mucha gente que se cree sin salida.
El artículo 399 dice que cada condueño puede disponer de su parte, enajenarla, cederla o hipotecarla. Tu cuota es tuya. Puedes venderla a un tercero sin pedir permiso a tus hermanos.
Hipotecarla, en cambio, la ley lo permite pero en la práctica encontrarás pocos bancos dispuestos: la garantía es una cuota indivisa, difícil de ejecutar. La respuesta legal es sí; la comercial, casi nunca.
Existe un sector entero dedicado a comprar estas participaciones, precisamente porque hay mucha gente atrapada. Compran con descuento sobre el valor proporcional, porque quien compra asume el pleito y la incomodidad de convertirse en copropietario de unos desconocidos. Cuánto descuento depende del caso, pero no esperes cobrar tu porcentaje íntegro por esta vía.
Y hay un contrapeso importante: el retracto de comuneros del artículo 1522. Si vendes tu parte a un extraño, los demás copropietarios pueden quedarse con ella igualando el precio, en un plazo muy breve desde que lo conocen. Así que esta jugada tiene un efecto secundario útil: a veces la sola noticia de que vas a vender tu parte a un desconocido desbloquea la negociación con tu propia familia.
La salida por acuerdo, y su ventaja fiscal
La mejor salida, con diferencia, es que uno se quede la casa y compense a los demás en dinero. Se llama extinción de condominio, y tiene una ventaja fiscal que mucha gente desconoce y que puede valer miles de euros.
Si tu hermano te «compra» su mitad como una compraventa normal, eso tributa por Transmisiones Patrimoniales, que según la comunidad va del 6 al 10 % de lo transmitido. Si la misma operación se articula como extinción de condominio, no hay transmisión: hay una comunidad que se disuelve. Y entonces tributa por Actos Jurídicos Documentados, que se mueve entre el 0,5 y el 1,5 %.
Con un piso de 200.000 € entre dos hermanos, la diferencia entre pagar un 7 % o un 1 % no es un matiz: son miles de euros por hacer bien el mismo negocio.
Ahora las condiciones, porque no vale para cualquier caso:
- La cosa tiene que ser indivisible, cosa que un piso cumple.
- La compensación al que sale debe ser en dinero.
- La comunidad sobre ese inmueble tiene que extinguirse por completo. Si de cuatro hermanos salen dos y quedan dos, ya no es una extinción y Hacienda puede tratarlo como transmisión.
Es una operación que conviene plantear al notario con estas palabras, porque de cómo se escriture depende el impuesto. Y la base sobre la que se calcula ha dado bastante pleito, así que merece consultarlo en el caso concreto.
Cuando el acuerdo no llega, hay una figura intermedia antes del juzgado que casi nadie usa: los herederos que sumen el 50 % del haber pueden pedir que se nombre un contador-partidor que reparta sin unanimidad. Está en el albacea y el contador-partidor.
La salida judicial
Si no hay acuerdo, queda el artículo 400. Y funciona: no es una petición que el juez pueda denegar por considerarla inoportuna. El derecho a salir de la comunidad no admite negativa de los demás.
El procedimiento se llama acción de división de cosa común. Como la casa no se puede partir, el artículo 404 da dos opciones: que se adjudique a uno indemnizando a los demás, o que se venda y se reparta el precio.
Y en herencias hay algo todavía más contundente. El artículo 1062, en su segundo párrafo, dice que basta que uno solo de los herederos pida la venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, para que así se haga. Un solo heredero, contra la voluntad de todos los demás.
El precio de esa ruta es real: abogado y procurador, un procedimiento que se mide en años, y una subasta en la que los inmuebles rara vez alcanzan el precio de mercado. Por eso, en la práctica, la demanda funciona sobre todo como lo que es: la prueba de que el bloqueo tiene fecha de caducidad. Muchos acuerdos se firman justo después de presentarla.
Quién paga mientras tanto
Mientras dura el bloqueo, la casa sigue generando gastos. El artículo 395 es claro: todos los copropietarios contribuyen a los gastos de conservación en proporción a su cuota. El IBI, el seguro, la comunidad de propietarios, las derramas, el tejado que hay que arreglar.
Da igual quién viva dentro y quién no haya pisado la casa en años: si tienes un tercio, te toca un tercio.
El mismo artículo ofrece una salida que casi nadie conoce: quien no quiera seguir pagando puede eximirse renunciando a su participación. Es una vía radical —te quedas sin nada— pero existe, y es útil saberla cuando la casa vale poco y los gastos se comen lo que pueda dar.
Y si uno paga por todos, tiene derecho a reclamar a los demás su parte. Conviene guardar todos los recibos desde el primer día, porque esa reclamación se hace con papeles.
Si uno vive dentro y los demás no
Es el conflicto más común de todos, y la ley lo resuelve con un equilibrio que conviene entender.
El artículo 394 permite a cada copropietario servirse de la cosa común, con dos límites: no perjudicar el interés de la comunidad y no impedir a los demás utilizarla según su derecho.
O sea que un hermano puede vivir en la casa. Lo que no puede es excluir a los otros: cambiar la cerradura, negarles la entrada, comportarse como dueño único. Cuando eso ocurre, el uso deja de ser legítimo y los demás pueden reclamar una compensación por el uso exclusivo, además de pedir la división.
La línea, en la práctica, es esa: convivir con el uso de uno es tolerable; ser excluido, no.
Es una de las cinco quejas que más se repiten cuando la herencia es entre hermanos, y tres de las cinco tienen respuesta concreta en el Código Civil: las cinco y lo que dice la ley de cada una.
Las preguntas que llegan sobre proindivisos
¿Puedo alquilar la casa si los demás no quieren?
Alquilar es un acto de administración y se decide por mayoría de cuotas. Si tú tienes un tercio y los otros dos suman dos tercios, deciden ellos. Si sois dos al cincuenta por ciento, nadie decide y la casa se queda vacía.
¿Cuánto tarda una división judicial?
Depende del juzgado y de si hay oposición, pero se mide en años, no en meses. Es la razón principal para agotar antes la vía del acuerdo.
Llevo diez años pagando yo el IBI. ¿Puedo reclamarlo?
Sí, en proporción a las cuotas de los demás. Guarda los justificantes: es una reclamación que se gana con recibos y se pierde sin ellos.
¿Y si vendo mi parte a una empresa de proindivisos?
Es legal y no necesitas permiso. Cobrarás por debajo de tu porcentaje, porque quien compra asume el conflicto. Y tus hermanos tienen el retracto: pueden quedársela igualando el precio. Antes de firmar, plantéaselo a ellos primero.
¿Se puede evitar todo esto al hacer la herencia?
Sí, y es la lección más útil del artículo. Repartir bien en el momento de la escritura de aceptación —adjudicar la casa a uno y compensar a los otros con dinero u otros bienes— cuesta una conversación incómoda. No repartir cuesta un proindiviso que puede durar décadas.
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La norma
- Código Civil — comunidad de bienes (arts. 392 a 406), en particular la libre disposición de la cuota (art. 399), el derecho a pedir la división (art. 400), la cosa indivisible (art. 404), los gastos de conservación (art. 395), la partición hereditaria y la subasta pública (art. 1062) y el retracto de comuneros (art. 1522)
- Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados — tributación de la disolución de comunidad
Última verificación: 24 de agosto de 2026. Los tipos de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados los fija cada comunidad autónoma: comprueba el tuyo. Este artículo no es asesoramiento jurídico ni fiscal.