Cuando se hereda un piso hay que pagar dos impuestos, no uno. El Impuesto de Sucesiones va a la comunidad autónoma, y ese lo conoce todo el mundo. El otro es la plusvalía municipal, va al ayuntamiento, y es el que más gente descubre tarde: nadie te lo reclama hasta que llega el recargo.
Y hay dos cosas que casi nadie sabe y que pueden dejar la factura en una fracción de lo que parecía: que puedes elegir entre dos formas de calcularlo y quedarte con la más baja, y que muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % cuando lo heredado es la vivienda habitual del fallecido, pero no lo aplican de oficio: hay que pedirlo.
En este artículo
- Qué es, y por qué se paga al heredar
- Quién lo paga, y dónde
- Solo suelo urbano
- Puedes elegir entre dos cálculos y quedarte el menor
- Si no hubo ganancia, no hay impuesto
- La bonificación del 95 % que hay que pedir
- Plazos, y la prórroga que también existe aquí
- Cómo calcular la tuya de verdad
- Los errores que más cuestan
- La norma, para que puedas comprobarlo
Qué es, y por qué se paga al heredar
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y se le llama IIVTNU o plusvalía municipal. Grava el aumento de valor del suelo —no de la construcción— durante el tiempo que el fallecido fue propietario.
Se paga en cualquier transmisión: una venta, una donación o una herencia. Que sea una herencia no lo exime, aunque a mucha gente le parece injusto pagar por algo que no ha comprado ni vendido.
Quién lo paga, y dónde
Aquí hay una confusión muy frecuente. En una venta, la plusvalía la paga el vendedor, porque es quien obtiene el incremento. En una herencia, la paga el heredero, porque el transmitente ha fallecido.
Y se paga al ayuntamiento de cada municipio donde esté el inmueble, no a la comunidad autónoma ni al Estado. Si en la herencia hay un piso en Madrid y una casa en Alicante, son dos liquidaciones distintas, en dos ayuntamientos, con dos ordenanzas, dos plazos y dos formularios.
Esa dispersión es la razón principal de que se olvide: no hay una sola administración que te avise.
Solo suelo urbano
El impuesto grava únicamente terrenos de naturaleza urbana. Una finca rústica queda fuera.
Pero antes de dar por hecho que no te toca, comprueba la clasificación catastral: hay parcelas que figuran como urbanas sin parecerlo, y hay fincas rústicas con una construcción que sí tiene suelo urbano asociado. Es un dato que se consulta gratis en la sede del Catastro con la referencia catastral.
Puedes elegir entre dos cálculos y quedarte el menor
Esta es la parte que más dinero ahorra y la que menos se aprovecha, y viene de un terremoto jurídico.
En octubre de 2021 el Tribunal Constitucional, en su sentencia 182/2021, anuló el método de cálculo que se venía usando. El Gobierno lo sustituyó con el Real Decreto-ley 26/2021, y desde entonces hay dos formas de calcular la base:
El método objetivo. Se aplica un coeficiente al valor catastral del suelo, según los años que el fallecido fue propietario. Es el que aplican por defecto los ayuntamientos y el que sale en sus calculadoras.
El método real. Se toma la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble por el fallecido y el valor que se declara ahora en la herencia, y sobre esa diferencia se calcula la parte que corresponde al suelo.
Y lo importante: el contribuyente puede elegir. Si el método real te sale más bajo que el objetivo, tienes derecho a que se te aplique el real. Pero hay que solicitarlo, aportando las escrituras que acrediten el valor de adquisición.
La consecuencia práctica es incómoda: si te limitas a pagar lo que dice la calculadora del ayuntamiento, puedes estar pagando el método objetivo cuando el real te habría salido mucho menos.
Si no hubo ganancia, no hay impuesto
Si el valor del suelo no ha aumentado desde que el fallecido lo adquirió, no hay hecho imponible y no se paga. Se acredita comparando el valor de adquisición con el actual, con las escrituras en la mano.
Esto ocurre más de lo que parece en las herencias, y hay un caso concreto muy habitual: inmuebles comprados en los años del pico inmobiliario, entre 2005 y 2008, que hoy valen lo mismo o menos. En esos casos la plusvalía puede ser cero.
Pero, otra vez, hay que probarlo y solicitarlo. El ayuntamiento no va a asumir por su cuenta que no hubo incremento.
La bonificación del 95 % que hay que pedir
El artículo 108.4 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 95 % de la cuota cuando la transmisión es mortis causa y se trata de la vivienda habitual del fallecido, heredada por el cónyuge, los descendientes o los ascendientes.
Tres cosas que hay que entender de esa frase:
Es potestativa. La ley permite al ayuntamiento establecerla, pero no le obliga. Hay municipios que la tienen al 95 %, otros con porcentajes menores o con tramos según el valor, y otros que no la tienen en absoluto. Depende de la ordenanza fiscal de tu municipio, y de la vigente en la fecha del fallecimiento.
Solo existe para herencias. En una venta o una donación no hay bonificación equivalente.
No se aplica de oficio. Y esto es lo que cuesta dinero de verdad: hay que solicitarla expresamente al presentar la autoliquidación. Si no la pides, no te la dan, aunque cumplas todos los requisitos.
Entre la elección de método y esta bonificación, la diferencia entre hacerlo bien y hacerlo por inercia puede ser de miles de euros en una vivienda de valor medio.
Plazos, y la prórroga que también existe aquí
En las transmisiones por causa de muerte el plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si el interesado lo solicita. Está en el artículo 110 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales.
Igual que en el Impuesto de Sucesiones, la prórroga hay que pedirla dentro del plazo inicial. Y una advertencia: el plazo y las condiciones concretas pueden tener particularidades en la ordenanza de cada ayuntamiento, así que confirma la tuya.
Cómo calcular la tuya de verdad
Aquí vamos a ser honestos: no existe una calculadora general fiable de plusvalía municipal, y desconfía de las que dicen serlo. El resultado depende del tipo de gravamen y de las bonificaciones que fije tu ordenanza municipal, y hay más de ocho mil ayuntamientos en España.
Lo que sí se puede hacer es ir bien preparado. Necesitas:
- La referencia catastral del inmueble y el valor catastral del suelo, que viene desglosado en el recibo del IBI.
- La fecha en que el fallecido adquirió el inmueble y el valor de adquisición, que están en su escritura de compra.
- El valor que vais a declarar ahora en la herencia.
- La ordenanza fiscal vigente de ese municipio, para ver el tipo y si tiene la bonificación del 95 %.
Con eso, la calculadora del propio ayuntamiento —la mayoría de los grandes tienen una— te da el método objetivo, y tú puedes comparar con el real. Muchos ayuntamientos ofrecen la suya en su sede electrónica.
Y para el otro impuesto, el de Sucesiones, puedes usar nuestro comparador por comunidad. Si lo que necesitas es el orden de todos los trámites, está en qué trámites me tocan, donde la plusvalía aparece con su propio plazo.
Los errores que más cuestan
No saber que existe. El error número uno. Se liquida el Impuesto de Sucesiones, se inscribe el piso y se da por terminado. La plusvalía sigue ahí, devengándose recargos.
Pagar lo que dice la calculadora del ayuntamiento sin comparar. Es el método objetivo. El real puede ser mucho más bajo, y es tu derecho elegirlo.
No pedir la bonificación de la vivienda habitual. Hasta un 95 % que no se aplica solo.
Olvidar que hay una liquidación por municipio. Dos inmuebles en dos pueblos son dos trámites independientes.
Suponer que una finca rústica está exenta sin comprobar el Catastro. A veces no lo está.
La norma, para que puedas comprobarlo
El impuesto se regula en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004. La bonificación potestativa de la vivienda habitual está en el artículo 108.4 y los plazos en el artículo 110.
El cambio del método de cálculo viene de la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional, que anuló los preceptos anteriores, y del Real Decreto-ley 26/2021, que introdujo los dos métodos actuales.
Y por encima de todo eso está la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento, que es la que fija el tipo aplicable y las bonificaciones concretas. Se publica en la web municipal y es de consulta libre.
Si ya se te pasó, y si además vendes
Dos situaciones que llegan mucho y que el resto del artículo no cubre.
Si heredaste hace años y no la pagaste, sigue siendo exigible, con recargos e intereses que crecen con el tiempo. Regularizarlo por tu cuenta antes de que el ayuntamiento te lo requiera suele salir bastante mejor que esperar la notificación.
Y si vendes el piso heredado poco después, son dos plusvalías distintas: la de la herencia, que pagas como heredero, y la de la venta, que pagas como vendedor. Dos transmisiones y dos devengos, aunque medien pocos meses.
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Última verificación: 21 de agosto de 2026. El tipo aplicable y las bonificaciones dependen de la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento: comprueba la de tu municipio antes de presentar nada. Este artículo no es asesoramiento fiscal ni jurídico.