Tu madre tenía un piso en la costa y lo alquilaba por semanas. Al heredarlo das por hecho que heredas también el negocio: el piso, el anuncio, la licencia y los clientes.
Heredas el piso. Lo demás, no necesariamente.
Una vivienda de uso turístico necesita hoy tres permisos distintos de tres autoridades distintas, y ninguno de los tres viaja solo con la herencia. Dos de ellos son de 2025 y han cambiado el terreno por completo.
En este artículo
La pregunta que decide tu caso
El 3 de abril de 2025 entró en vigor una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que cambió la regla de raíz.
Antes, la actividad turística se podía ejercer salvo que la comunidad la hubiera prohibido. Ahora hay que tener su autorización expresa, aprobada por tres quintos de los propietarios que representen a su vez tres quintos de las cuotas. El silencio ya no vale a favor: vale en contra.
Y la reforma no es retroactiva. Quien ya venía ejerciendo la actividad antes de esa fecha, cumpliendo la normativa turística, puede continuar.
De ahí sale la pregunta que decide tu caso, y no tiene una respuesta cerrada todavía: ¿el cambio de titular por herencia rompe esa continuidad?
El argumento a favor es que la actividad es la misma y sigue afectando al edificio igual. El argumento en contra es que la habilitación turística está ligada a una persona, y si el heredero tiene que presentar una nueva declaración responsable a su nombre, materialmente está empezando algo nuevo.
Lo práctico, mientras no haya criterio firme, es documentar bien que la actividad ya se ejercía y que estaba en regla: la inscripción original con su fecha, las declaraciones de la renta donde constan los ingresos, los contratos con las plataformas. Y preguntar en la consejería de turismo de la comunidad cómo tratan ellos la subrogación por herencia, porque es una decisión autonómica.
Cuando el Registro dice que no
La tercera puerta es la más nueva y la más desconocida.
Desde el desarrollo del reglamento europeo de alquileres de corta duración, cada vivienda necesita un número de registro único para poder anunciarse en cualquier plataforma. Ese número lo asigna el Registro de la Propiedad, y ahí ocurre algo que mucha gente no espera: el registrador comprueba.
Está denegando o suspendiendo la asignación cuando la licencia turística se obtuvo después del 3 de abril de 2025 sin la autorización de la comunidad. Y también cuando los estatutos de la propiedad horizontal contienen una cláusula que lo impide, aunque nadie haya votado nada: basta con que digan, por ejemplo, que los pisos se destinarán a vivienda y no podrán instalarse en ellos servicios o industrias de ninguna clase.
Esa cláusula está en muchísimos edificios antiguos, escrita hace cuarenta años sin pensar en el turismo, y hoy sirve para bloquear la actividad.
Así que hay un documento que conviene leer antes que ningún otro: los estatutos de la comunidad. Se piden al administrador o se consultan en el Registro, y pueden ahorrarte todo el resto del recorrido.
Cómo tributa lo que produce
Aquí hay una división que decide bastante dinero, y depende de una sola cosa: si se prestan o no servicios propios de la industria hotelera.
Sin esos servicios —solo entregar llaves y limpiar entre estancias— es rendimiento del capital inmobiliario, como cualquier alquiler. Con una diferencia importante respecto a un alquiler normal: no hay reducción, porque esa rebaja está reservada al arrendamiento de vivienda habitual. Tributa todo.
Con servicios hoteleros —limpieza durante la estancia, cambio de ropa, recepción, comidas— pasa a ser actividad económica, con alta censal, IVA al tipo reducido y declaraciones periódicas. Es otro régimen entero.
Y un detalle que se olvida siempre: por los días en que la vivienda no está alquilada hay que imputar renta inmobiliaria en el IRPF, prorrateada. Un piso turístico vacío medio año no es un piso que no genera: es un piso que genera imputación.
Lo que sí se puede deducir son los gastos proporcionales a los días alquilados, incluida la amortización, que en un inmueble heredado se calcula sobre el valor declarado en la herencia. Está explicado con números en alquilar una casa heredada.
Si decides no seguir
Es una opción perfectamente razonable, y a menudo la más sensata cuando los herederos viven lejos.
Se puede pasar a alquiler de larga duración, que además da derecho a la reducción del rendimiento y quita de encima las tres puertas. Se puede dejar como segunda residencia, asumiendo la imputación de rentas. O se puede vender.
Y una advertencia por si vendéis: un piso con actividad turística en marcha y sus permisos en regla vale bastante más que el mismo piso sin ellos. La base del impuesto, en cambio, es el valor de referencia del Catastro, que no recoge esa prima. Es de los pocos casos en que la valoración fiscal juega a favor del heredero, y conviene no estropearlo declarando de más.
Preguntas frecuentes
¿Se hereda la licencia turística?
La vivienda sí; la habilitación va ligada a un titular y normalmente exige que el heredero presente su propia declaración responsable ante la comunidad autónoma.
La comunidad de vecinos no quiere. ¿Pueden impedírmelo?
Si la actividad empezó después del 3 de abril de 2025, sí: hace falta su acuerdo favorable por tres quintos. Y los estatutos pueden impedirlo por sí solos.
Mi madre llevaba diez años alquilándolo. ¿Puedo seguir igual?
Hay buenos argumentos para la continuidad, pero no es automático y depende de la comunidad autónoma. Guarda toda la documentación que acredite desde cuándo se ejercía y que estaba en regla.
¿Puedo anunciarlo mientras resuelvo el papeleo?
Sin número de registro único, las plataformas no deberían publicar el anuncio. Anunciarse al margen expone a sanciones.
Somos tres hermanos y solo uno quiere gestionarlo.
Lo habitual es adjudicárselo a él compensando a los demás. Mantener un negocio turístico en copropiedad exige un acuerdo de gestión que casi nunca se pone por escrito, y es el origen del conflicto.
Normativa
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal — autorización expresa de la comunidad por tres quintos para la actividad de alquiler turístico, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2025 con efectos desde el 3 de abril de 2025 (art. 17.12)
- Real Decreto 1312/2024 — Registro Único de Arrendamientos, Ventanilla Única Digital y número de registro para los alquileres de corta duración
- Ley 35/2006, del IRPF — rendimientos del capital inmobiliario y su reducción limitada al arrendamiento de vivienda (art. 23) e imputación de rentas inmobiliarias (art. 85)
- La inscripción en el registro de viviendas de uso turístico y las condiciones para ejercer la actividad las regula cada comunidad autónoma, y algunos ayuntamientos añaden las suyas
Última verificación: 27 de agosto de 2026. Es la materia que más rápido está cambiando de todo el sector: comprueba la normativa de tu comunidad y los estatutos de tu edificio antes de decidir nada. Este artículo no es asesoramiento fiscal ni jurídico.